Investeringsfondsen nieuwe landeigenaren van Spaanse landbouw

Van asfalt naar landbouwgrond. Grote beleggers hebben hun zinnen gezet op het Spaanse platteland, een alternatieve aanwinst voor de traditionele baksteen. Landbouw biedt een hoog rendement in verhouding tot risico, maakt diversificatie van portefeuilles mogelijk, is een paraplu tegen inflatie en ver weg van de schokken van de financiële markten.

Een wereldwijde trend

De toevlucht zoeken in de landbouw is een wereldwijde trend. “Wereldwijd is er een 15-voudige toename van het aantal fondsen dat investeert in de aankoop van landbouwgrond”, aldus het adviesbureau CBRE.

In Spanje veroorzaakt de overdracht van land uit de handen van boeren – verstikt door hoge productiekosten, gebrek aan winstgevendheid en het ontbreken van generatievervanging – naar investeringsfondsen veranderingen in de configuratie van het platteland. “Er zijn minder bedrijven, maar ze worden groter, minder familie- en technologie-intensief. In de afgelopen vijf jaar zijn ondernemers uit andere sectoren, zoals vastgoed of de beurs, maar ook beleggingsfondsen gearriveerd, waardoor de traditionele boer tot een restrol is gedegradeerd”, aldus een taxateur. Het bewijs is zichtbaar in 2021 toen 160.398 landelijke eigendommen werden verkocht, volgens officiële statistieken het hoogste cijfer sinds 2007.

Investeren in landbouwgrond

Afgezien van de noodzakelijke groei van de voedselproductie om een groeiende wereldbevolking te ondersteunen, heeft de landbouwsector bewezen veerkrachtig te zijn tijdens de grote recessie van 2008, de COVID-gezondheidscrisis of de huidige invasie van Oekraïne. Investeringsfondsen richten zich op Spanje omdat het een van de grootste agrovoedingsproducenten van de EU is en de op drie na grootste exporteur, met name van varkensvlees, groenten en fruit, wijn en olijfolie. In de afgelopen jaren is de Spaanse landbouwsector een aantrekkelijke kans aan het worden voor internationale investeerders, die over het nodige kapitaal beschikken om de transformatie te ondernemen die veel boerderijen nog steeds nodig hebben.

Winstgevendheid

Het taxatiebedrijf Tinsa berekent dat de gemiddelde winstgevendheid van gewassen (exclusief belastingen en subsidies) tussen de 4 en 11% ligt, waarbij groenten de beste opbrengst bieden, gevolgd door glastuinbouw gewassen, citrus en andere fruitbomen. Als er sprake is van aankoop en beheer van het land (rechtstreeks of via een exploitant), neemt het risico toe en varieert het rendement van 7-8%. Traditionele vastgoedbeleggers vermijden blootstelling aan risico’s. Ze verwerven panden met als doel ze te verhuren aan een huurder die hen zekerheid en een vast rendement biedt. Volgens CBRE komen “sale- en leasebacktransacties van activa of portefeuilles het meest voor”. De winstgevendheid is in dit geval meer dan 5% per jaar.

Watervoorziening

Er is één bepalende factor als het gaat om investeringen en dat is de zekerheid van de watervoorziening. “Geïrrigeerde eigendommen hebben hun waarde zien stijgen in die gebieden waar de watervoorziening is gehandhaafd en toekomstige beperkingen geen hoog risico vormen“, zegt Cristina Arias van Tinsa. Er is 3,8 miljoen hectare geïrrigeerd land in Spanje. Naast irrigatie zijn voor investeerders die boerderijen die groter zijn dan 200 hectare, vlak en geschikt zijn voor het verbouwen van olijven, noten, citrusvruchten, tropisch fruit of wijnstokken, het meest aantrekkelijk. “Het doel is om het rendement op de investering te verbeteren door middel van intensieve en superintensieve teelttechnieken”, vult Arias aan.

157.000 euro per hectare

De regio en het type gewas bepalen de waarde van de landbouwgrond. Nieuwe boerderijen met irrigatie-infrastructuur in Andalusië kunnen oplopen tot 30.000-40.000 euro per hectare (permanente gewassen), maar de waarde van een avocadoboerderij (in volledige productie) kan meer dan 120.000 euro per hectare bedragen. Volgens het Tinsa-rapport SueloAgrario_2022.pdf (agronegocios.es) is de hectare met tuinbouwkassen het waardevolst (157.000 euro), gevolgd door de hectere met openluchtgroenten (72.000 euro) en geïrrigeerde citrusvruchten (53.000 euro), geïrrigeerde olijfgaarden (36.200 euro) en niet-citrusvruchten (36.000 euro).

Grondaankoop is slechts één tak van dit vruchtbare bedrijf. “Het aantal fondsen dat gemoeid is met agrovoedingsbedrijven is vertienvoudigd”, schat adviesbureau CBRE. Fusies en overnames van bedrijven in de sector zijn gebruikelijk bij private equity-fondsen, die in 2015 begonnen te werken met grote transacties in zowel Spanje (voornamelijk in Andalusië en Extremadura) als Portugal. Ze zijn vooral op zoek naar agrovoedingsbedrijven om het bedrijf te laten groeien en later te desinvesteren.

Laatste activiteiten in Spanje

In 2022 hebben fondsen als Nuveen (via Westchester, waarvan de holding het Amerikaanse pensioenfonds TIAA is), het Canadese pensioenfonds PSP, Climate Asset Management (een initiatief van de bank HSBC) en het Spaanse Persán de Spaanse markt betreed, aldus CBRE. Bedrijven zoals Nuveen of PSP behoren tot ’s werelds grootste eigenaren van landbouwgrond, voornamelijk in Noord-Amerika.

Private equity heeft redenen gevonden om te investeren in dit soort alternatieve investeringen voor traditioneel vastgoed. De eenvoudigste manier om toegang te krijgen tot deze markt is om de landbouwgrond te kopen en te verhuren aan een exploitant, meestal op contracten van meer dan 20 jaar.

Investeringen aantrekken voor het lege Spanje

De regering overweegt Real Estate Investment Trusts (REITs) toe te staan om landbouwgronden te verwerven, naast de stedelijke vastgoedactiva waarin ze momenteel kunnen investeren, zoals in andere Europese landen. Dit zou een manier zijn om investeringen naar het platteland van Spanje aan te trekken en om een vergrijzende omgeving met kleine percelen en onrendabele gewassen nieuw leven in te blazen.

Een voorstel van het Spaanse bedrijf Armanext heeft het ministerie van Financiën bereikt. Dit eerste voorstel benadrukt de mogelijkheid om het stedelijke model op het platteland te repliceren, waarbij grondbezit en de bedrijven die het landbouwbedrijf exploiteren, worden gescheiden. Een van de problemen waar Armanext op wijst, is de atomisering. Momenteel verkrijgen 583.000 boeren slechts 3% van de productie, vergeleken met 78.000 – zowel particulieren als bedrijven – die goed zijn voor 72% van de waarde van de landbouwactiviteit in Spanje. Volgens het adviesbureau kan alleen door percelen samen te voegen en te investeren in gewassen, de sector nieuw leven worden ingeblazen en de winstgevendheid worden verbeterd.

(Bron: Agroberichtenbuitenland)